* 건폐율

건폐율이란 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 말합니다.

건축밀도를 나타내는 지표의 하나인데, 시가지의 토지이용 효과를 판정하고,

토지에 대한 시설량 ·인구량의 적부를 판정하거나 도시계획적인 관점에서 건축을 규제하는 경우의 지표입니다.

건평은 1층만의 면적을 가리키며, 2층 이상의 면적은 포함시키지 않습니다.

또, 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 합니다.

건축법에서는, 건축물의 외벽 또는 이에 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 건축면적이라 하고, 

건축면적의 대지면적에 대한 비율을 건폐율이라고 정의합니다.

건폐율은 건축법 및 건축법 시행령에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

녹지지역 ·자연녹지지역 ·생산녹지지역에는 2/10 미만, 주거전용지역에는 5/10 미만,

주거지역 ·준공업지역 ·공업지역 ·전용공업지역에서는 6/10 미만, 준주거지역 ·상업지역에서는 7/10 미만.

학술용어로서의 건폐율은 건축면적의 용지면적에 대한 비율을 가리키며

건축의 대지면적, 즉 용지면적에서 교통용지 ·녹지용지 등을 뺀 건축용지면적에 대한 것을 순건폐율이라고 합니다.

그러므로 건축법에서의 건폐율이라 하는 엄밀하게 말하면 순건폐율을 가리킵니다.

* 용적률

용적률이란 건축물 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다.

건축물연면적이라하면 건축물 각층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

용적률=건축물 바닥면적의 합계/대지면적×100

ex) 100평의 대지에 각층 바닥 면적이 70평인 3층 건물을 지었다고 하면,

이 건물의 용적률은 210%입니다. [210=(70+70+70)/100×100]. 

용적률을 계산할 때 지하층의 바닥면적은 포함시키지 않으며,

또 지상 층의 면적 중에서 주차용으로 쓰는 것(필로티), 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 포함시키지 않습니다.

예컨대 바닥 면적이 70평인 건물을 지하1층, 지상 3층으로 짓고 1층 전체를 주차장으로 만들었다고 하면,

이 건물의 연면적은 280평(70평×4개층)이 되어야 하나, 용적률 산정 시 지하층과 주차장을 제외하므로 140평이 됩니다.

용적률이 높을수록 대지면적에 비해 건축물 연면적의 비율이 높다는 뜻이며,

용적률이 높다는 것은 그 만큼 건물을 높게 지을 수 있다는 말입니다.

그러므로 용적률이 높은 토지가 낮은 대지에 비해 가격이 높습니다.

용도지역에 따라 용적률이 다르며 80~1,500%의 범위이며. 도시지역의 주거지역은 500% 이하 입니다.

건축법과 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 규정하고 있지만, 

구체적인 개별토지의 용적률은 해당 지방자치단체가 도시계획조례로 정해놓았으므로 실제 용적률을 알아보려면 해당 자치단체의 조례를 보아야 합니다.

지구단위계획에서는 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률을 정해 놓고 세분하여 적용하고 있습니다. 

용적률은 건폐율과 함께 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용되고 있습니다.

* 일조권

일조권은 햇빛을 받아 쬘 수 있도록 법률상 보호되어 있는 권리를 말합니다. 

생활을 하는 데에 햇빛을 받아야 하는 것은 매우 중요한 일이 아닐 수 없습니다.

밀집지역에서 건물의 고층화 등은 채광(採光)을 둘러싼 심각한 사회문제를 불러일으키는 것이 보통입니다.

그러므로 건축법에서 공동주택과 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 

일조권의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하도록 규정하였으며,

또 건축법시행령에서 건축물을 건축하는 경우 각 부분의 높이제한 및 인접 대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리제한에 대한 세부규정을 두었습니다.

일조권은 주거환경의 최저기준이 되며, 보통 동지(冬至)의 일조시간에 따라 판단됩니다.

건축기준법에서는 높이 제한 ·사선 제한 ·일영(日影) 제한 등을 찾아볼 수 있으나, 

상업지역 ·공업지역은 적용이 안 되며 구체적인 제한은 지역에 따라 다릅니다.

일조권을 둘러싸고 분쟁이 일어나는 일이 종종 있는데, 건축공사 허가는 얻었다고 해도 

소송문제가 제기되면 판결이 나올 때까지 공사는 중단되니 간과할 수 없는 부분입니다.

내 땅에 내 마음대로 짓겠다는데 무슨~~

하시면서 무조건 땅을 다 찾는 설계를 원하시는 분들이 있는데 회사 입장에서도 매우 불안합니다.

뒤나 옆의 건물이 한도를 넘는 일조권 침해를 입게 될 경우 

공사금지가처분, 공사금지소송이나 손해배상청구소송을 제기할 수 있고 실재로도 많이 일어납니다.

일조권 피해 뿐만이 아닌 ‘개방감 상실 등 천공조망 침해와 사생활 침해’ 등의 민사소송도 같이 엮일 수 있습니다.

기존 주민들이 신축건물의 건축 전에는 충분한 일조량을 확보하고 있었는데, 

새로 건물이 신축된 이후 동지일을 기준으로 09:00부터 15:00사이의 6시간 중 연속하여 2시간, 

08:00부터 15:00사이의 8시간 중 총 4시간의 일조시간이 확보되지 않는다면 일조 침해가 수인한도를 넘었다고 판단하며 소송 대상이 됩니다.

건축회사나 설계회사나 이에 대한 책임여부는 없습니다.

왜냐하면 건축주의 의뢰에 따라 움직이는 회사들이기 때문입니다.

그러기에 일조권 침해가 예상되는 지역에서 신축을 고려하시는 분들은

시뮬레이션 업체와의 상담을 통하여 수인한도 초과 여부를 확인하셔야 합니다.

그래도 내 땅을 다 찾겠다고 하시는 분들은  신속하게 골조를 올리게 됩니다.

골조공사가 완료된 이후라거나, 일조 침해 등의 정도가 공사를 금지할 정도에 이르지 않는다면 

공사중지가 아닌 일조권 피해에 따른 손해배상만 하면 되기 때문입니다.

그러나 손해 배상액은 알 수가 없지요~

법원이 결정하는 것이니까요^^