아파트, 빌라, 주상복합, 오피스텔, 원룸, 근생주택, 근생시설(상가) 등이 있습니다.

땅만 있다고 무작정 ‘지주공동사업’을 의뢰하시는 분들이 많습니다.

그러나 대략 평당 1,000만 원 이하의 땅은 위치에 따라 다르겠지만,

사업대상에서 벗어납니다.

땅값이 싸다는 것은 상권도 없고, 좋은 주거단지도 아니기 때문인 경우가 많은데,

개발한다고 해서 갑자기 사람들이 모이는 것이 아니기 때문입니다.

물론 땅값은 싼데 몰라주는 땅 역시 있기 때문에 무조건 흘리지는 않겠습니다.

상가 개발은 상권이 없다고 판단되면 진행하기 힘듭니다.

실질적으로 살아야 하는 주거형 주택은 어떻게든 분양이 나가지만,

상가는 분양이 힘들며, 어쩔 수 없이 싸게 임대를 하여 임대료로 은행 이자나 갚고 있는

지주와 건축회사들 아주 많이~ 있습니다.

건축회사 입장에서는 매우 안 좋은 현상이 되는데 평상적으로 상가 사업에서 일어납니다.

사무용 오피스텔 같은 경우는 지역 전체가 사무오피스텔 집성촌이면 괜찮습니다.

오피스텔은 작은 회사들이 들어오는 경우가 많은데 사무지역이 아니면 힘듭니다.

주소만 보더라도 ‘아~ 여기는 회사 밀집지역!’ 하는 곳에 보통 입주를 하기 때문입니다.

원룸 같은 경우는 요즘 정말 포화상태입니다.

그러나 지어도 지어도 잘 나가는 것이 또한 원룸입니다.^^

다만 교통입지가 매우 좋아야 하며, 특성화 된 전략이 필요한 것이 원룸입니다.

주상복합은 덩어리가 커야 합니다.

어설프게 작으면 근생주택도 아니고 주상복합도 아니고, 애매해지고 외면 당하게 됩니다.

아파트는 대형 건설사들이 주로 하고 있으니, 저희 영역이 아닙니다.^^

빌라나 소형 아파트(100세대 전후)는 요즘 꽤 메리트 있습니다.

왜냐하면 힘들게 비싼 아파트 사 봤자 가격 오르지도 않고,

평생을 빚 갚으며 사는 것도 싫고, 전세로 전전긍긍하는 것도 싫고,

전세도 별로 없어, 전월세로 살아가야 하는데 그것도 돈 아깝고~

하시는 분들이 점점 많아졌기 때문입니다.

이러한 분들의 대안이 바로 빌라나 소형 아파트입니다.

빌라라 하면 평상적으로 엘리베이터가 없는

3층 이하의 20세대 정도의 규모를 가진 단지를 말하고,

소형아파트라 하면 5층 이상에 엘리베이터가 있고, 관리실도 있고,

그래도 집값의 큰 하락요인이 거의 없는 80~120세대 정도의 규모를 가진 단지를 말합니다.

2015년 의정부 화재로 인해 드라이비트 건물들 몇 채가 이어서 탄 적이 있습니다.

그 사건 이후로 모든 건축 규제가 전 지역에 거쳐 강화되었습니다.

11층 이상 적용되던 소방규제가 6층으로 상향조정 되더니,

2019년 현재 거의 전지역에서 3층 이상의 다가구는 무조건 적으로 적용되고 있습니다.

또한, 싸고 편한 자재였던 드라이비트가 거의 전 지역에서 금지 되었습니다.

지나가는 말이지만, 드라이비트 자체는 불 잘 붙지도 않습니다.

단열재를 최상등급의 난연재로 안 써서 그런 것을 참 공무원 탁상행정 답답합니다.

다시 본론으로 돌아와

3층 이상 규모의 건물은 건축비가 오른 것입니다.

입주자들 입장에서는 안전이 강화되었으니 바람직한 일이고,

투자자 입장에서는 현 상황에서 분양가격을 올릴 수는 없는데 투자비용이 늘게 된 것입니다.

그리고 갈수록 인테리어의 퀄리티에 대한 요구가 커집니다.

이 역시 건축비 상승 요인입니다.

이 현상이 지주 혼자 모든 것을 감당하기 힘든 구조가 되어 가고 있는 것이고,

이러한 상황에 맞물려 저희 MS도 같이 손을 잡으려 하는 것입니다.

평상적으로 부동산 개발사업에 대한 사업비용의 구분은

1. 토지비, 2 토목/철거/건축비, 3, 분양/홍보비, 4, 세금, 5. 대출상환

으로 나뉘게 됩니다.

2와 3은 시공사에서 맡아서 하게 되는데

이 비용이 토지비를 넘냐 안 넘냐? 의 기준이 있어야,

지분을 결정하고 이익금의 분배를 정하게 됩니다.

토지비는 인근 부동산 5곳의 자문을 받고 매매가의 8~90%의 가격으로 결정됩니다.

지역마다 땅 가격이 다 다르니 지금 정할 수는 없겠지요?^^

공동지주 사업에서 저희 MS가 “진행 하시죠~” 한다면,

경쟁력 있다는 이야기로 생각하셔도 됩니다.

그리고 지주 분들에게도 수고도 안 들이시고 작지 않은 이익이 발생됩니다.